부동산 절세 팁!

세테크가 곧 재테크란 말이 있듯이 부자들은 수익을 내는 것도 중요하게 생각하지만, 합법적인 테두리 안에서 세금을 이해하고 미리미리 준비하여 힘들게 불린 자산을 지키는 것에 노력을 아끼지 않는다

[1]주택임대사업자 등록 시 절세방법에 대해 알아 보자

*미분양아파트 매입이나 신축건물을 건축해 임대 시 주택임대사업자로 등록함으로써 취득세 감면과 재산세 종합부동산세를 감면받을 수 있다

일반적으로 전용면적 18평 이하는 주택을 취득해 임대주택사업을 하면 취득세가 전액 면제되고 재산세가 50% 감면된다

그리고 일정 요건을 지닌 건설임대주택과 매입임대주택은 종합부동산세 산출 시 주택 수 합산에서 배제된다

-종합부동산세 배제 임대주택 기준-

1>건설임대주택

전용면적 149제곱미터 이하 2호 이상 주택임대 , 공시가격 6억 이하 , 5년 이상 임대

2>매입임대주택

국민주택규모 이하 3호 이상 주택임대 , 공시가격 6억 이하 , 5년 이상 임대 (수도권)

국민주택규모 이하 1호 이상 주택임대 , 공시가격 3억 이하 , 5년 이상 임대 (지 방)

*상가나 주택 매입 시 부족자금을 담보대출로 충당했을 때 이자 비용을 임대소득의 경비로 처리가 가능하다 또한 상가나 주택을 담보로 대출을 받지 않고 기타 자산이나 예금을 담보로 대출하더라도 대출의 담보종류와 관계없이 사업과 관련해 지출했다면 이자비용을 전액 경비로 인정받을 수 있다. 사업과 관련한 대출이자를 경비처리 하려면 은행에서 대출이자 계산서 등으로 소득세 신고 시 대추관련 사항을 입증하면 된다

*기존에는 주택월세임대 시 2주택부터 과세했으나 (9억원 초과 고가주택은 1주택도 과세함) 전세보증금은 주택수와 무관하게 과세대상에서 제외가 됐었다. 그러나 상가임대의 경우 전 월세 모두 과세대상이라 주택전세임대와 과세형평성을 고려해 올 해 부터 3주택이상 소유하면서 주택전세임대보증금합이 3억을 넘을 경우 종합소득세를 추징한다. 단 전세보증금을 은행에 예치해 받은 이자액은 과세소득에서 제외하고 보증금의 60%까지 과세한다.

주목할 점은 주택 수를 계산할 때 부부합산으로 판별하지만 보증금 3억원 초과 여부를 판정할 때는 개인별로 계산한다는 것이다

따라서 3주택 이상이면서 전세보증금이 3억원이 넘을 경우 절세방법은 실제 거주용으로 사용하는 주택 1채는 본인 명의로 하고 임대로 놓고 있는 2채의 주택은 부부공동명의로 해놓는 것이다 2주택 전세보증금이 각각 2억원이라고 했을 때 주택 수 합산은 3주택이지만 (단독명의1채+공동명의2채) 임대보증금은 각각 2억원이므로 개인별 3억원 초과 여부에 포함되지 않으므로 전세보증금임대소득에 대해서 종합소득세를 과세하지 않아도 되는 것이다

[2]부동산 공동 명의 시 절세 효과에 대해 알아 보자

부동산을 공동명의로 보유하게 되면 종합부동산세가 절세되고, 수익형부동산(상가나 오피스텔)이면 종합소득세를 줄일 수 있다. 배우자간에 6억원 까지 증여세가 비과세가 되므로 단독명의로 부동산을 소유하는 것보다 세법상 과세대상을 분산시켜 한계세율을 낮추는 효과로 인한 절세효과를 볼 수 있다

*종합부동산세 절세

단독명의로 부동산 소유 시 9억원을 초과하는 경우엔 종합부동산세가 과세된다

따라서 9억원 초과 주택의 경우 배우자간 공동명의로 지분을 50%로 소유한다면 예를 들어 10억원의 주택의 경우 인별로 5억이므로 종합부동산세가 부과되지 않는 것이다

*종합소득세 절세

상가나 오피스텔 등의 수익형 부동산을 배우자나 가족등 공동명의로 할 경우에 부가가치세와 임대소득세를 공동명의자별로 부담해야 한다. 부가가치세는 10% 단일세율로 절세효과가 없지만 임대소득의 경우에는 4단계 초과 누진세율을 적용하기 때문에 단독명의의 사업자에게 적용되었던 고율의 한계세율이 공동사업자로 명의변경 시 한계세율을 줄이는 효과를 볼 수 있다

ex>임대료 연 6억원 경비 3.6억 수익형 상가 임대사업자 소득공제 1천만원 가정

단독명의 사업자

매출 6억- 3.6억= 2.4억(순이익) - 소득공제 1000만 = 2.3억 <과세표준>

소득세 6,560만원

공동명의 사업자 등록 후

매출 3억 - 1.8억 = 1.2억(순이익) - 소득공제 1000만 = 1.1억원 <과세표준>

소득세 2,360만원 * 2인 = 4,720만원

단독명의 - 공동명의 = 매 년 1,840만원 절세효과

10년 임대사업시 1억 8,400만원 절세효과

*양도소득세 절세

부동산을 보유하다가 처분할 시 양도소득세를 부담해야한다. 단독명의인 경우보다 공동명의인 경우에 낮은 한계세율을 적용받기 때문에 양도세를 줄일 수 있다

ex>상가 6억원 보유기간 12년

단독명의인 경우

양도가액 6억 - 취득가액 2억 =양도차액 4억 -장기보유특별공제 (1.2억) = 소득금액 2.8억

2.8억 - 250만원 (기본공제) = 277,500,000원 <과세표준>

277,500,00원* 35% (세율) = 8,222만원<양도소득세>+822만원<지방세>=9,044만원(합계)

공동명의인 경우

양도가액 3억 - 취득가액 1억 = 양도차익 2억 - 장기보유특별공제 (6천) =소득금액 1.4억

1.4억 -250만원 (기본공제) = 137,500,000원 <과세표준>

137,500,000원* 35%=3,222만 *2명=6,645만원<양도세>+664만<지방세>=7,309만원(합계)

단독명의 - 공동명의 =1,735만원 <절세 금액>

<주의사항>

부동산 취득 당시 양도소득세 감면주택인 경우 배우자에게 공동명의나 증여시 고려사항

일정요건을 갖춘 신축주택이나 미분양주택 등을 취득한 경우 세법에서는 취득한 날부터 5년 이내에 양도 시 양도소득세를 감면해 주고 있다. 만약 감면주택을 9년간 보유하다 처분한다면 5년간 양도세는 비과세되고 5년이후 4년 분에 대해서는 공시지가상승률에 따라 세금을 과세한다

일정요건을 갖춘 주택이란 본인이 건설한 주택으로 일정기간 사용승인을 받은 주택이거나 주택건설사업자로부터 취득한 주택으로 “신축주택 취득기간” 내 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 주택을 말한다. 다만 신축주택 취득기간 중 주택건설업자와 최초 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택에는 배우자로부터 증여받아 취득하는 주택은 포함하지 않는다. 이는 매매계약자 또는 그 배우자가 당초 매매계약을 체결했던 주택을 다시 공동명의로 계약해 취득한 주택은 제외된다는 것을 의미한다

즉 취득당시 본인 명의분에 대해 일정부분 양도소득세를 감면을 적용받을 수는 있지만, 공동명의를 위해 배우자에게 증여한 50% 지분에 대해서는 양도소득세가 감면되지 않는다.

그런데 2011년 2월 양도세감면 특례가 적용되는 신축주택을 사들여 일부 지분을 배우자에게 증여했더라도 특례혜택을 볼 수 있는 판례가 나왔다 “1세대 1주택 은 하나의 주택 기준으로 판단해야 해, 주택 한 채를 가족 구성원이 각자 지분으로 공유했다 하더라도 다주택으로 보유한 것으로 볼 수 없다“며 배우자에게 증여한 지분을 합한 신축주택 전체가 특례대상이 된다고 판결했다

따라서 공동 명의나 사전 증여시 엔 취득당시 세법이나 감면대상주택 여부 등을 면밀하게 검토해야 할 것이다

<참고>

장기보유특별공제?

3년 이상 보유한 토지와 건물 양도시 10%에서 최대 80%까지 장기보유특별공제를 한다

1세대 1주택 양도시 3년 이후 매년 8%씩 증가해 10년 이상 보유 시 최대 80%까지 공제

(일시적 2주택, 9억원 초과 고가주택의 경우도 장기보유특별공제를 받을 수 있음)

주택이 아닌 토지나 건물 양도시 3년 이후 매년 3%씩 최대 30%까지 공제