일반임대아파트 과연 계륵일까 ???

분양하는 아파트에는 일반분양아파트와 일반임대아파트 두가지가 있다.

일반임대아파트에는 공공임대와 민간임대 2가지가 있으며, 10년동안은 임대로 살다가 10년이후에 분양전환되는 아파트를 말한다.

공공임대아파트란 SH공사나 LH공사등 공공기관이 짓는 일반임대아파트이고 민간임대아파트란 민간건설사나 시행사가 짓는 일반임대아파트를 말한다.

일반임대아파트를 분양받으려면 청약저축이나 청약종합저축이 가입되어 있어야 한다.

향후 위례신도시나 보금자리주택에는 이러한 일반임대아파트가 상당수 차지하기 때문에 이에 대한 정확한 정보와 청약에 대해 알아보고자 한다.

임대아파트는 일반적으로 보증금과 월임대료를 납부하다가 10년이후에 분양전환되기 때문에 10년동안은 재산권행사에 제약이 있다.

이런 이유로 청약을 꺼려하기 하기 때문에 대부분의 경우 미분양이 많이 발생된다. 청약광풍이 일었던 판교신도시의 경우에도 어김없이 미분양이 발생되었다.

공공임대아파트의 경우는 LH공사의 안정성 때문에 순위내 마감을 한다.

중요한점은 10년이후의 분양가산정방식이다. 현행 법규에 의하면 10년이후에 시행사와 임차인이 선정한 감정평가법인이 산정한 감정평가금액으로 분양전환하게 되어있다.

감정평가금액이라함은 시세의 거의80~85%수준이므로 10년동안 주변시세가 오른다면 분양전환금액은 계속 오르기 마련이다. 이런이유로 판교신도시내의 공공임대아파트에 거주하는 분들이 불합리하다고 LH공사에 계속 이의를 제시하는 이유이기도 하다.

하지만, 현행법규를 개정하지 않는한 이런 방식을 변함이 없을 것이다.

민간임대아파트도 공공임대아파트와 거의 같은 방식으로 분양전환금액을 산정한다.

하지만 민간시행사는 공공과 달리 이익을 최우선으로 하는 집단이기 때문에 진행절차가 약간 변경될 요지가 많다.

임대보증금의 경우 조성원가의 50%이내에서 산정할 수 있는데, 달리 이야기하면 원가의 100%를 투입하고 50%만 회수한다고 볼 수 있다. 10년 이후에는 시세의 85%선에서 분양가를 정할 수 있으니까 엄청난 수익을 얻을 수 있다. 그런데 10년동안 시행가 살아남아야 한다는 가정하에서 가능한 일이다.

요즘같은 건설불경기에 살아남을 시행사가 과연 존재할까? 이런점일 민간임대아파트의 진행과정에 변경을 발생시키는 이유이다. 대부분의 택지개발지구나 신도시의 민간임대는 어떤이유로든지 입주전에 분양가총액제의 임대제도로 바뀌게 되며, 운이 좋다면 조기분양도 가능할 것이다. 분양가 총액제란 입주시에 분양전환금액을 확정짓고 그 금액을 미리 납부하는 방식이다. 임대기간에는 월임대료를 납부하지 않고 분양전환시에 추가금액없이 분양전환되는 방식을 말한다. 달리 이야기하면 분양아파트와 틀린점은 재산권행사 이외에는 거의 없다고 봐도 무방하다.

지금까지 민간임대아파트를 보면 거의 3순위까지는 미분양이었다. 여러분이 지금부터 준비해도 남들보다 늦지 않았다라고 생각해되 된다고 생각합니다.

기회는 준비하고 기다리는 자에게만 온다고 필자는 생각합니다. 이 글을 읽는 사람들에게 좋은 행운이 오길 바라면서.......