제목 : 청약통장은 왜 필요한가? 꼭 가입해야하나?

 사회생활을 시작하거나 새롭게 재무설계를 할때 꼭 검토하게 되는 금융상품중 하나가 청약통장이다. 대부분 내집 마련을 위해 청약통장에 가입하라고 전문가들은 권한다. 그런데 청약제도나 청약통장이 무엇인지 모르면서 무작정 가입하고 보는 사람들이 많다.

1. 청약통장은 왜 필요한가?

 아파트건 주택이건 기존 주택은 돈만 있으면 골라서 살 수 있다. 그러나 새로 짓는 아파트를 사려고 하면 돈만 있다고 살 수 있는 것이 아니다. 새 아파트를 분양 받기 위해서는 청약통장에 가입해야 한다. 전국 어디에서든 아파트를 지으면 건설회사는「주택공급에관한규칙」에 따라 청약통장을 가입하고 일정한 자격을 갖춘 자에게만 분양신청을 받아 당첨자를 결정해야 하기 때문이다. 따라서 투자가치가 높은 인기지역의 아파트를 분양 받기 위해서는 청약통장가입이 필수적이라 할 수 있다.

2. 청약절차

 신규아파트 청약 절차는 다음과 같다

 - 희망아파트 선택(공공,민영,면적) → 청약통장 가입 → 청약자격(순위)발생 → 청약통장활용(변경) → 분양공고 확인 → 청약신청 → 당첨자 선정 → 내집마련 꿈 실현

 물론 청약에 당첨되더라도 돈이 없으면 안되지...

3. 청약통장의 종류

  1)주택청약예금  
    ㆍ 국민주택기금 지원 없이 민간 사업자가 건설하는 민영주택이나 국가,지방자치단체 및 대한주택공사 등 지방공사가 건설하는 전용면적 85㎡ (약 25.7평) 초과 주택의 청약자격을 얻을 수 있는 예금상품이다.

  2)청약부금
   ㆍ 적금형식으로 매월 일정금액 범위내에서 불입하여 그 납입인정금액이 지역별 청약예금 예치금액 이상이고 일정기간 경과되면 전용면적 25.7평 이하의 민영주택 또는 민간건설 중형국민주택에 청약할 수 있는 예금상품으로 저축실적에 따라 주택자금도 융자해 준다.

  3)청약저축
   ㆍ 국민주택 및 민간건설 중형국민주택 청약권이 부여되는 예금이다. 매월 일정 금액을 납부하는 적립식이다.

  4)주택청약종합저축
   ㆍ 2009년 5월부터 기존청약통장을 대체하여 만들어진 상품이다. 가입대상은 주택소유 여부와 상관없고 미성년자도 가입이 가능하며, 국민주택과 민영주택 어디에나 청약이 가능한 다목적 통장이다.

납입금은 매월 2만원에서 50만원까지 5천원 단위로 자유롭게 납입이 가능할 뿐만 아니라, 청약시에는 국민주택과 민영주택 어디에나 청약이 가능하고, 최초로 민영주택을 청약하는 경우라면 원하는 주택의 규모도 선택할 수 있다는 특징을 갖고 있다.

여기에 금리적용 기준도 기존 청약저축과 동일하게, 가입일부터 1년 미만은 2.5%, 1년 이상 2년 미만은 3.5%, 2년 이상은 4.5% 수준이다.

장기주택 마련 저축에 대해 대부분의 은행들이 5년 이상이 지난 뒤에야 4% 이하 이율을 반영해온 것에 비하면, 파격적인 금리 적용입니다. 일명 청약만능통장으로 불리웠다.

4. 기존 청약통장과 주택청약종합저축 중 어느 것이 유리한가?

[가입기간 짧으면 가점제 불리, 지난해보다 당첨가점 급상승…추첨제 당첨 ''''바늘구멍'''']

# 직장인 장민수씨(34)는 2년전 청약저축을 해지하고 주택청약종합저축으로 갈아탔다가 후회하고 있다. 이달 1순위가 됐지만 마땅히 청약할 수 있는 곳이 없어서다. 장씨는 “가입기간이 짧아 당첨확률이 희박하다”며 “그대로 청약저축을 붓는 편이 나았다”고 말했다.

이달 주택청약종합저축의 청약 1순위 시기가 도래했지만 소위 ‘인기단지’에 당첨될 가능성이 높지 않게 됐다. 종합저축은 공공과 민영주택 모두 청약할 수 있고 적립식과 예치식이 가능해 ‘만능통장’으로 불리며 인기를 끌었지만 1순위자 급증, 가점제 확대 등으로 제 역할을 하기엔 역부족인 상황이다.

부동산업계에 따르면 이달 주택청약종합저축 가입자 중 수도권 약 370만여명, 지방 약 214만명 등 총 583만여명이 1순위자가 된다.

2년전 가입해 24회 이상 매월 납입했다면 1순위 자격을 얻게 됐지만, 현행 청약가점제 아래에선 공영주택은 물론 민영주택의 당첨확률도 낮다. 공공주택은 납입횟수와 저축총액에 의해 당락이 결정되고 민영주택은 85㎡(이하 전용면적) 이하 공급량의 75%, 85㎡ 이상 50%에 대해 가점제가 적용되기 때문이다.

특히 서울에서 공급되는 민영주택의 경우 가점 커트라인이 높아져 사실상 당첨확률이 희박하다. 대부분 재개발·재건축 아파트로 공급량이 적어 경쟁도 치열하다. 최근 서울에서 분양한 아파트의 평균 청약가점은 지난해보다 최고 10점 높아졌다.

지난해 6월 진달래2차를 재건축한 강남구 역삼동 ‘래미안 그레이튼’은 84㎡의 평균가점이 53점이었지만 지난달 분양한 송파구 송파동 ‘래미안 송파 파인탑’ 71~87㎡는 63~64점까지 뛰었다. 올초 분양한 ‘불광 롯데캐슬’과 ‘래미안 옥수 리버젠’도 평균 청약가점이 55점을 넘어섰고 최고점은 70점대까지 치솟았다.

청약열기가 달아오른 지방도 상황은 마찬가지다. 최근 부산에서 분양한 ‘화명 롯데캐슬 카이저’와 사하구 ‘당리 푸르지오 2차’ 등 도심지역의 가점 커트라인이 63~67점으로 껑충 뛰었다.

지난해 5월 공급한 금정산 쌍용예가 84㎡의 최저 가점이 25~38점인 것과 비교하면 장기가입자들이 청약시장에 뛰어드는 실정이다. 지역별로 차이가 있지만 경남 양신신도시, 김해 등도 평균 당첨권이 40~50점대까지 올랐다.

청약가점은 △무주택기간(32점) △부양가족수(35점) △입주자 저축 가입기간(17점) 등 총 84점으로 구성된다. 주택청약종합저축의 경우 가입기간에서 4점밖에 받지 못한다. 무주택기간 15년 이상(32점)과 부양가족이 3명(20점)이어야 당첨권에 들 수 있다는 계산이 나온다.

나인성 부동산써브 연구원은 “만능통장은 청약저축이나 청약예금에 비해 가입기간과 납입횟수에서 불리해 추첨제 물량과 특별공급을 노리는 수밖에 없다”며 “하지만 특별공급 요건을 갖추기도 까다로운데다 앞으로 가입자 1000만명이 점차 누적 1순위자가 돼 추첨으로 당첨되기도 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
 
가입한지 5년이 넘는 청약통장 장기 가입자와 세대원이 많고 가입기간이 상당해 청약가점이 높은 경우 기존 통장을 그대로 가지고 가는 것이 유리하다.
 
 5. 연말정산 소득공제

    무주택 세대주는 청약통장에 가입한 경우 불입액의 40%(연120만원한도)를 공제해주고 있다.

청약통장은 신규아파트 청약을 위한 최소 조건일뿐 전부는 당연히 아니다. 청약통장보다 더 중요한 것은 아파트를 구입할 수 있는 주택자금 마련이 되어 있느냐이다. 당신이 주택 마련의 꿈을 가지고 있다면 청약통장 가입에 앞서 재무설계를 통해 주택자금 마련 계획을 수립한후 자신에게 청약통장이 필요한지 여부를 판단하여야 한다. 재무설계는 주택마련을 위한 가장 시급한 첫단추인 것이다.